三線城市資金鏈斷裂

房地產市場不景氣波及三線城市河北省邯鄲市,近期邯鄲部分房企資金鏈斷裂,因銀行收緊房貸,而邯鄲房地產資金主要來自民間融資,隨著眾多開發商潛逃及幾十個樓盤出現停工,民間集資本金和利息出現兌付難題,據當地市政府初步了解涉及金額達93億元人民幣,大批參與集資群眾浮出水面,有多位相關人士對《每日經濟新聞》表示,邯鄲樓市已陷入危機;有分析更指,當地樓市庫存消化或需10年

內房股今早捱沽,建議折讓逾31%每股4元五供一籌近28億元的雅居樂(03383.HK) 九連跌,今早低見5.35元,創近三個月低,現造5.39元,挫7.2%,成交增至1,556萬股。

富力(02777.HK) 七連跌,最低見8.11元,創逾兩年半低,現造8.14元,跌4.8%;保利置業(00119.HK) 低見3.1元,創逾兩年低,現造3.12元,跌3.4%

龍湖(00960.HK) 、融創(01918.HK) 、合景(01813.HK) 及遠洋地產(03377.HK) 也跌3%-4.5%,分別報9.16元、5.63元、5.38元及4.29元。

至於兩大藍籌內房潤置(01109.HK)及中國海外(00688.HK) 也續挫5.3%及3.8%,報16.38元及20.3元,後者跌破百天線20.84元。

三線城市資金鏈斷裂,一二線城市開發商有無危機?

北京王府井

香港置地昨日(21日)公布,與北京東城區政府合作,於北京王府井開發的旗艦商業中心項目,正式命名為「王府中環」,將以高端零售為主導。預計其購物中心可於2016年竣工;酒店於2017年落成。

公告指,項目佔地面積約2.1萬平方米,當中5萬平方米將用作興建奢侈品購物商場,及擁有74間房間的文華東方酒店。

目前,王府井商圈已經聚集了多家本港商家,包括霍英東投資的貴賓樓、李嘉誠的東方廣場和新地(00016.HK) 的新東安市場。

王府中環是東城區政府在第四屆王府井國際品牌節的主推項目,政府有意通過新項目對王府井商圈進行品牌升級,打造成新的國際地標商圈。

王府井就o黎俾香港地產商圈哂地。

首套房認定標準放鬆

據《網易財經》引述申萬地產證實,四大行將出政策,放鬆首套房認定標準,只要房貸貸款餘額還清都算首套房。上周五(19日)人行已召集各大行開會,透露這一想法,目前正在吹風階段,預計該政策會較快出台。

限購鬆綁對於促進買家入市作用巨大。

房貸政策演變

2007年9月的政策是:“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水準應隨套數增加而大幅度提高”。隨後,央行和銀監會補充通知:“對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低於當地平均水準,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行”。

2008年10月27日起,央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求,金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支援。2010年4月,國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,規定貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。此後,房地產政策愈加嚴格。同時還輔以出台了限購政策。商品房貸款政策在部分銀行和部分地區出現鬆動。

銀行證實

昨日下午,有傳聞稱“首套房認定標準將放鬆”,其表示“四大行將發佈政策,只要房貸餘額還清都算首套房”。記者從被傳聞的一家銀行瞭解到,此消息基本屬實。這家銀行昨天上午召開了會議,部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。從具體的政策上看,首套房貸的優惠力度加大,首套房利率或重回7折時代;房貸還清的可視為首套房,享受首套房的優惠政策。二套房的限制也將有所鬆動。記者還瞭解到,由於地區之間的房地產市場發展不均衡,因而在政策實施過程中,將由各分行根據當地的實際情況確定優惠的利率標準。預計房價居高不下的一線城市的優惠力度沒有二、三線城市大。

局地已當急先鋒

事實上,部分地方已經鬆綁了房貸政策。昨日,福州市政府正式發文,宣佈購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房的,按首貸認定。而南京、杭州等地目前的首套房認定標準已經按照“只要房貸餘額還清,就算首套房”執行了。有開發商告訴記者,農業銀行(601288,股吧)江蘇分行目前在首套房認定上有兩個放鬆執行的口子:一是貸款餘額已還清的,即可認定為首套房;二是夫妻雙方只要有一方未貸款的,以其為主貸人,就可認定為首套房。杭州早在8月初就有銀行放鬆了首套房認定標準。如招商銀行(600036,股吧),已還清房貸餘額的即算首套房,在杭州主城區無房的再購房也可視為首套。且二套房的貸款政策也有所放鬆,部分購房者的二套房貸首付可降至三成,但利率依然要上浮10%。湖北本月出臺“鄂七條”,稱首套房貸利率最低可7折。有分析人士指出,中央曾將穩定房價和住房保障工作的職責賦予了省級人民政府。因此,地方政府根據當地房地產市場發展的實際情況進行政策調整也屬合理。

開發商歡欣鼓舞

房貸政策在當前出現鬆動的原因或與經濟形勢有關。業內人士稱,儘管多地已放開了限購政策,但8月樓市的資料仍創下10年來最低,成交量還在持續走低。為此,房貸政策的鬆動,有利於釋放、刺激一些自住和改善型需求。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,以目前市場情況來看,首套房貸款的放鬆勢在必行,首套房的認定為認房不認貸、二套房利率恢復到基準利率,都會逐步成為現實。“限貸放鬆一定會遵循一個原則:凡自住需求都會得到支援,但由銀行把控風險。”楊紅旭表示。對於開發商來說,限貸鬆綁無疑是重大利好,尤其是在“金九”失色、購買力疲弱的當下,限購鬆綁對於促進買家入市作用巨大。“房企都在討論貸款鬆綁的事,雖然消息還未確認,但大家都感到歡欣鼓舞。”一家福建上市房企內部人士告訴記者,在銷售過程中,開發商明顯能感受到,購房需求不是沒有,而是信貸支持不足導致需求難以釋放。“尤其是很多改善型住房需求,按照二套房認定首付必須達到七成,這對於很多購房者來說難度很大。如果貸款還清這種改善需求就可以算作首套,那很多家庭都能換得起房了。”一家全國性房企上海公司負責人向記者表示, “一旦限貸鬆綁,配合四季度供應高峰,衝刺全年銷售指標才有可能,否則今年鐵定完不成任務。”

行使認購期權

中糧置地控股(00207.HK)  宣布行使認購期權,向控股股東收購大悅城旗盤品牌項目,包括位於北京、上海、天津、煙台及瀋陽之六項綜合體,現金代價124.6億元,較今年6月止重估資產淨值折讓42.69%;計劃透過擬將進行的籌資及融資安排所得款項支付。

按市況,公司擬進行配售,以向專業及機構投資者配發新股。

via 中糧置地(00207.HK)斥125億購大悅城項目 擬配股融資AASTOCKS 財經新聞 – 行業分類.

認購期權 (call option):

期權的買方向期權的賣方按照期權價支付一定數額的權利金後,擁有在期權合約有效期內,按事先約定的價格即執行價向期權賣方買入約定數量的相關期貨合約的權利,但不負有必須買進的義務。
期權買方若不想買期貨,只需讓該合約到期作廢即可。如有人想買,認購期權持有者也可將認購期權轉賣出去。所以認購期權對買方來說是一個選擇權,如果市場行情對他有利,他可以選擇執行,否則可以放棄。但對收取了期權權利金的賣方來說,他有義務在期權規定的有效期限內,應期權買方的要求,以期權合約預先規定的執行價格賣出相關的期貨合約。
因此,由於買方支付給賣方權利金,認購期權對買方是一個選擇權,而對賣方卻是一種義務。

常用策略

以單一或組合的期權合成策略入市,對後市方向或波幅作預期後可以不同的對應的期權買賣策略應付。一般較常應用的策略如下:

單一策略

認購長倉

買入行使價S的認購期權

應用:後市看升策略﹐對升幅越樂觀﹐應買入行使價越高(價外)期權﹐以達最高杠杆效應

打和點:S + 已付出期權金

潛在盈利:結算價高於打和點, 結算價 – 打和點

最大虧損:限於已付出期權金

認購短倉 

沽空行使價S的認購期權

應用:認為後市不會上昇或整固,沽出認購期權以收取期權金

打和點:S + 已付出期權金

潛在盈利:結算價打低於打和點, 打和點 – 結算價﹐最多只限於所收期權金

最大虧損:無限

組合策略

勒束式長倉 

同時買入相同月份行使價S認沽及行使價T認購期權

應用:認為後市會大幅波動,但未能肯定方向,涉及成本較馬鞍式長倉低

打和點:1. 較低打和點﹐S – 所收期權金總額

2. 較高打和點﹐T + 所收期權金總額

潛在盈利 :1. 結算價低於較低打和點﹕ 較低打和點 – 結算價

2. 結算價高於較高打和點﹕ 無限

最大虧損:限於所付出期權金

勒束式短倉 

同時沽出相同月份行使價S認沽及行使價T認購期權

應用:認為後市會窄幅波動

打和點:1. 較低打和點﹐S – 所收期權金總額

2. 較高打和點﹐T + 所收期權金總額

潛在盈利:結算價低於S﹕ 結算價 – 較低打和點﹐但只限于期權金總額

結算價高於T﹕ 較高打和點 – 結算價﹐但只限于期權金總額

結算價高於S但低於T﹕ 所收期權金總額

最大虧損:結算價低於較低打和點﹕ 較低打和點

結算價高於較高打和點﹕ 無限

看好認購跨價 

同時買入行使價S認購期權及沽空行使價T認購期權

應用 :認為後市會溫和上昇﹐涉及成本比單一買入認購期權低

打和點:S + 淨付出期權金

潛在盈利:T – S – 淨付出期權金

最大虧損:淨付出期權金

看淡認購跨價

同時沽空行使價S認購期權及買入行使價T認購期權

應用:認為後市會溫和下跌

打和點:S + 已收取淨期權金

潛在盈利:打和點 – 結算價﹐但限於已收取淨期權金

最大虧損:T – S – 淨收取期權金

蝶式長倉

買入行使價S認購(認沽)期權﹐沽空2張行使價T認購(認沽)期權﹐買入行使價U認購(認沽)期權。附帶條件﹕T – S = U-T

應用:認為後市波幅收窄

打和點:1. 較低打和點﹕ S + 淨付出期權金 或

2. 較高打和點﹕ U – 淨付出期權金

潛在盈利:1. T > 結算價 > 較低打和點﹕ 結算價 – S – 淨付出期權金﹐但只限於T – 較低打和點

2. 較高打和點 > 結算價 > T﹕ U – 結算價 – 淨付出期權金﹐但只限於較高打和點 – T

最大虧損:限於淨付出期權金