上海銀監局要求商銀對涉房貸款全產業鏈壓力測試

上海銀監局近期下發通知稱,將對轄區商業銀行房地產貸款實施全產業鏈壓力測試,並對大型房企集團轄區外融資開展監測。具體包括:房地產貸款集中度、差異化項目資本金比例、住房按揭貸??款人還款能力貸前壓力等。

通知稱,上海市商業銀行將開展「由房地產到上下游、由信貸到非信貸、由表外到表內」的全口徑壓力測試;並對大型房地產企業集團和房地產異地貸款、異地信託、商業綜合體貸款持續開展監測,防範異地風險傳染。

http://www.aastocks.com/tc/stocks/news/aafn-content/NOW.650035/industry-news

下一步係未會繼續鎖房?

商品房和安置房回購安置

據《21世紀經濟報道》報道,福州市近日下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》,該市市民手頭上有多套商品房或安置房,可以賣給政府。除了福州,四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市正在實施試點。

報道指,政府考慮的並不僅僅是給空置房多條交易的路徑,而是6億平方米的庫存如何消化和700萬套保障房從哪裡來的問題。報道指,按照最高限額,此措施能夠最高化解6,000平方米的商品房庫存以及少建設100萬套保障房。

http://www.aastocks.com/tc/stocks/news/aafn-content/NOW.650044/industry-news

大陸官商勾結到可以明目張膽。

萬科擬年內設獨立商業地產公司 養老業務或單獨上市

內地媒體報道,萬科高級副總裁丁長峰指,計劃於今年首季度末完成商業地產資產的整合,並成立獨立的商業地產公司,目標建立統一萬科商業地產品牌,形成統一工作標準及系統。

他指,萬科現時經營的、在建及規劃中的購物中心有25個,到了一個需要進行整合的時期,集團該方面的投資亦約200多億元人民幣。丁長峰認為,移動互聯網過去兩年的發展重大,予萬科提供了追上的機會。他續指,重資產的回報是無法解決,故萬科需打通國際資本,才可在商業地產上找到未來發展道路。

對於其他業務,丁氏表示,度假及養老業務目前的佔比較小,仍處於培育期,待找到商業模型後,將來亦會獨立成立部門。北京萬科總經理劉肖則指,萬科將來的養老業務應是以服務公司為主體,未來會單獨上市。

佢地乜都想做,乜都拎哂o黎做,俾佢玩哂。

來源:http://www.aastocks.com/tc/stocks/news/aafn-content/NOW.649140/industry-news

中國指數研究院發表報告

中國指數研究院發表報告指,去年共有80家房企躋身銷售額百億軍團,較2013年增加9家,銷售總額為2.8萬億元人民幣(下同),市場份額近40%。

銷售額首12間房企依次為綠地控股(2,403億元)、萬科(02202.HK) (2,180億元)、萬達商業地產(03699.HK) (1,470億元)、保利地產(1,370億元)、恆大地產(03333.HK) (1,317億元)、碧桂園(02007.HK) (1,290億元)、中海外(00688.HK) (1,221億元)、潤地(01109.HK) (722億元)、世房(00813.HK) (712億元)、綠城(03900.HK) 及融創(01918.HK) (均為660億元),以及富力(02777.HK) (575億元)。

報告提到,去年全國商品房銷售額按年跌近8%,銷售均價跌近5%。

內房前景真係幾唔掂下,除非銷情改善及有稅務優惠。

融資受到影響

融創中國(01918.HK) 收購綠城中國(03900.HK) 的事件仍未明朗,市場關注對兩間上市公司的營運影響。據《財新網》引述知情人士透露,綠城11月銷售不太樂觀,僅相當於10月一半左右,是今年7月份以來最差的一個月。

另外,綠城中國創始人宋衛平籌資回歸,一直受到業界的關注,之前有媒體傳言京東願意支持宋衛平,惟尚未得到證實。

受到併購風波影響,有媒體傳出綠城融資受到影響,銀行和信托對綠城都表示了謹慎態度。

會唔會 call loan 架?如果融資同賣樓有影響,錢入唔切就要減價。

房企銷售金額

據《新京報》報道,國內房地產諮詢企業億翰智庫發統計稱,綠地集團在今年首十一個月銷售金額,預估為1,918億元人民幣(下同),登頂房企銷售金額頭名。萬科(02202.HK) 退居次席,首十一個月預估銷售金額為1,911億元,比綠地少7億元。

綠地集團有關人士回應稱,綠地官方並未披露或提供有關數字,據營銷部門初步統計,前11月銷售超過1,900億元。

億翰智庫的榜單顯示,排在綠地、萬科之後的千億房企,還包括保利地產、恆大地產(03333.HK) 、中海地產、碧桂園(02007.HK) 和萬達集團。處於融綠之爭風波中的綠城集團排名第八。

最大o個o的係哂度。

深化財稅體制改革

中國之聲《央廣新聞》報道,廣東省日前出台深化財稅體制改革總體方案,房地產稅等財產行為稅將成為縣(市)級主體稅種。報道指,鑑於房產稅擴大試點出現較大爭議,當局擬加快推進房地產稅立法工作。屆時,重慶及上海等房產稅試點城市將全部按照新法實施。

據指,房地產稅與房產稅並不相同,房地產稅的覆蓋範圍包括開發、流通、保有環節如房企營業稅、土地增值稅、企業所得稅及契稅等,於房地產稅的政策下,住宅、寫字樓及商鋪等均要繳稅。而房產稅僅指向保有環節。

財政部財政科學研究所原所長賈康上月曾表示,房地產稅的基調是加快立法,明年房地產稅應進入立法程序,若2016年能完成立法,2017年則可正式全面實施。

又多一種稅收?房地產而家可以賺o既完成唔係運作或者業務,有得賺o既都俾政府同埋稅局拎哂。而家真係純粹賺土地升值,如果土地價值下行,個party 就無得再玩,全部都死得。

中資或成本地樓市新貴

過去一年,中資集團在香港積極參與土地投標,逾10家內房企業先後共參加了超過20塊的土地投標。繼去年中國中冶(01618)成功突圍以5億元投得荃灣青龍頭住宅限量地,內房龍頭萬科亦聯同新世界發展(00017)以34.34億元投得西鐵荃灣西站六區項目,而上月世茂房地產(00813)夥拍明發集團(00846)以18.3億元奪東涌酒店地皮,這都反映了內房企業對香港房地產市場的信心。

隨着啟德發展計劃的推進,政府在這兩年內陸陸續續推出了5幅位於啟德的地皮;其中3幅由中資發展商高價奪得。首2幅啟德「港人港地」住宅地皮,先由中國海外(00688)以45.4億元擊敗多家本地財團以市場預期上限價格投得,後有保利置業(00119)於年初以逾39億元高於市場預期逾一成高價,奪得一幅啟德限量住宅地皮。從數字上不難發現中資房地產正積極部署在啟德發展項目上分一杯羹。

前幾年,由於內地的資金鏈普遍緊張,內房的生存多以自保為主,救市為輔。如今,隨着資金鏈改善、國策放寬,愈來愈多內房企業具備獨資競投的實力。他們覬覦香港房地產市場,原因之一是看準香港作為亞洲一個主要經濟、金融中心,具備金融專業生產要素的優勢,其地位不是區内任何城市可以輕易取代的。在香港佔據一席之地,對於樹立內房的國際形象有着策略意義。

另外,資產配置是內房的另外一個考慮。香港融資成本相對低廉,對於內房企業來說有一定吸引力;再加上香港現有的法治基礎及市場管制下,能有效的規範房地產相關交易的進行,降低交易各方所承擔的風險。內房如果單靠一個市場,未免波動會較大,內房企業若要走出來,香港自然會是第一選擇。

雖然目前內房在香港的投資規模不是很大,只屬「試水溫」階段,但我們可以看到內地開發商正慢慢變成香港的一個新力量。從以前的國企中國海外和華潤,到現在的民企萬科和世茂,愈來愈多的內房參與香港市場,並且姿態十分進取。可以預計未來,隨着中國經濟進一步自由化及人民幣的國際化,大陸企業將會進一步邁出國門,內地地產商或會成為未來樓市的生力軍。

余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

唔理佢係未咁樂觀都好,中資的投資實力已經不斷影響香港同埋世界。富一代創業者有膽識有眼光,但係缺乏海外溝通能力,一直未有動靜。各富二代大多是海歸派,協助富一代打開海外投資新天地。係呢幾年富二代接班完成後,管理層協助富二代打天下將會係另一片天,或稱新藍海。

漲價現像已經出現

據《中國證券報》報道,近期有房企已經召開內部會議,宣布將在12月份對旗下項目的價格進行全面調整,具體調整幅度根據項目所處的地段、商區而定,即意味著「漲價令」已經率先在該公司內部下發。

報道指,受銷售向好的影響,近期北京有數家房企發布了類似的「漲價令」,其主要內容在於,取消優惠措施、推出高端房源,甚至直接上調價格等。調整時間多集中在12月份。

不僅是北京,在全國其他熱點城市,自9月以來頻繁推出的價格優惠活動已明顯減少。在一些熱點區域,漲價現像已經出現。但需要指出的是,在房地產市場分化嚴重的情況下,漲價行為並未大面積出現,而是僅限於一線城市和熱點城市的部分區域。在很多市場供大於求的二三線城市,尚未出現明顯的價格調整。

大陸既加價潮仲嚴重!

收購事項作出調整

融創中國(01918.HK) 澄清公布,已注意到近期若干媒體報道有關公司在收購綠城中國(03900.HK) 事項完成之前向賣方支付全部對價款項。公司確認,應賣方要求的情況下,已向賣方支付完成全部對價款項,旨在以便公司持續對目標公司實施盡職審查及在經營上參與目標集團的項目公司及其他國內公司的管理。

融創中國強調,在交割完成前支付該金額予賣方,旨在使公司在收購事項上更為順利以及防止在交割完成前的過渡期內目標集團的經營及表現受到任何不利影響。鑑於公司正考慮可能對收購事項作出調整,於適當時間將另行刊發公告,與收購事項有關的任何重大進展情況。

中途斷覽,真係要睇下融創個CFO夠唔夠本事拆彈?