中資或成本地樓市新貴

過去一年,中資集團在香港積極參與土地投標,逾10家內房企業先後共參加了超過20塊的土地投標。繼去年中國中冶(01618)成功突圍以5億元投得荃灣青龍頭住宅限量地,內房龍頭萬科亦聯同新世界發展(00017)以34.34億元投得西鐵荃灣西站六區項目,而上月世茂房地產(00813)夥拍明發集團(00846)以18.3億元奪東涌酒店地皮,這都反映了內房企業對香港房地產市場的信心。

隨着啟德發展計劃的推進,政府在這兩年內陸陸續續推出了5幅位於啟德的地皮;其中3幅由中資發展商高價奪得。首2幅啟德「港人港地」住宅地皮,先由中國海外(00688)以45.4億元擊敗多家本地財團以市場預期上限價格投得,後有保利置業(00119)於年初以逾39億元高於市場預期逾一成高價,奪得一幅啟德限量住宅地皮。從數字上不難發現中資房地產正積極部署在啟德發展項目上分一杯羹。

前幾年,由於內地的資金鏈普遍緊張,內房的生存多以自保為主,救市為輔。如今,隨着資金鏈改善、國策放寬,愈來愈多內房企業具備獨資競投的實力。他們覬覦香港房地產市場,原因之一是看準香港作為亞洲一個主要經濟、金融中心,具備金融專業生產要素的優勢,其地位不是區内任何城市可以輕易取代的。在香港佔據一席之地,對於樹立內房的國際形象有着策略意義。

另外,資產配置是內房的另外一個考慮。香港融資成本相對低廉,對於內房企業來說有一定吸引力;再加上香港現有的法治基礎及市場管制下,能有效的規範房地產相關交易的進行,降低交易各方所承擔的風險。內房如果單靠一個市場,未免波動會較大,內房企業若要走出來,香港自然會是第一選擇。

雖然目前內房在香港的投資規模不是很大,只屬「試水溫」階段,但我們可以看到內地開發商正慢慢變成香港的一個新力量。從以前的國企中國海外和華潤,到現在的民企萬科和世茂,愈來愈多的內房參與香港市場,並且姿態十分進取。可以預計未來,隨着中國經濟進一步自由化及人民幣的國際化,大陸企業將會進一步邁出國門,內地地產商或會成為未來樓市的生力軍。

余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

唔理佢係未咁樂觀都好,中資的投資實力已經不斷影響香港同埋世界。富一代創業者有膽識有眼光,但係缺乏海外溝通能力,一直未有動靜。各富二代大多是海歸派,協助富一代打開海外投資新天地。係呢幾年富二代接班完成後,管理層協助富二代打天下將會係另一片天,或稱新藍海。

漲價現像已經出現

據《中國證券報》報道,近期有房企已經召開內部會議,宣布將在12月份對旗下項目的價格進行全面調整,具體調整幅度根據項目所處的地段、商區而定,即意味著「漲價令」已經率先在該公司內部下發。

報道指,受銷售向好的影響,近期北京有數家房企發布了類似的「漲價令」,其主要內容在於,取消優惠措施、推出高端房源,甚至直接上調價格等。調整時間多集中在12月份。

不僅是北京,在全國其他熱點城市,自9月以來頻繁推出的價格優惠活動已明顯減少。在一些熱點區域,漲價現像已經出現。但需要指出的是,在房地產市場分化嚴重的情況下,漲價行為並未大面積出現,而是僅限於一線城市和熱點城市的部分區域。在很多市場供大於求的二三線城市,尚未出現明顯的價格調整。

大陸既加價潮仲嚴重!

收購事項作出調整

融創中國(01918.HK) 澄清公布,已注意到近期若干媒體報道有關公司在收購綠城中國(03900.HK) 事項完成之前向賣方支付全部對價款項。公司確認,應賣方要求的情況下,已向賣方支付完成全部對價款項,旨在以便公司持續對目標公司實施盡職審查及在經營上參與目標集團的項目公司及其他國內公司的管理。

融創中國強調,在交割完成前支付該金額予賣方,旨在使公司在收購事項上更為順利以及防止在交割完成前的過渡期內目標集團的經營及表現受到任何不利影響。鑑於公司正考慮可能對收購事項作出調整,於適當時間將另行刊發公告,與收購事項有關的任何重大進展情況。

中途斷覽,真係要睇下融創個CFO夠唔夠本事拆彈?

出售World Wisdom全部已發行股本

正峰(02389.HK) 公布,以總代價6.689億元出售World Wisdom全部已發行股本,予公司執行董事兼主席王正春。此包括江蘇省南通市海安縣開發星湖灣項目等資產。

星湖灣項目為一個住宅及商用物業開發項目,其土地面積約為24.88萬平方米,建築面積約為73.69萬平方米。

公司估計,出售事項之虧損淨額約為2.19億元,指出售可解除沉重財務負擔等,擬將出售事項所得款項淨額用作一般營運資金及於出現適當機會時為投資提供資金。

佢咁樣賣都得,佢玩哂喇?

宋衛平重返綠城

《21世紀經濟報道》引述一名接近融創中國(01918.HK)核心層的人士指出,經過幾輪談判,融創董事長孫宏斌已經同意宋衛平重返綠城(03900.HK) ,基本條件是以原收購價加上合理溢價。

報道又引述據知情人士指出,促使宋衛平回歸的重要原因是:宋衛平及其新創率的藍城高管接到綠城業主有關質量問題的「大批投訴」;部分項目合作股東對現融創團隊銷售策略的異議。而視綠城品質為生命的宋衛平,對此十分不滿,他覺得這會毀了綠城品牌,因此毅然決定回到綠城。

邊個睇唔出呢場係一個 show 黎?

借殼上市

綠地香港(00337.HK) 公布,首十個月合約銷售約為102.43億元人民幣(下同),按年增2.5倍,而已售合約總建築面積則約為138.71萬平方米,按年增加3.8倍,相關平均售價為每平方米7,385元。

綠城唔比恆大小,不過恆大用整體上市,但係綠城用借殼上市,攪到用業務阻手阻腳,條路一開始就行錯左。

100億元俱樂部貸款

《路透》旗下基點引述消息指,中國海外(00688.HK)正自行安排一筆100億元俱樂部貸款,分為三年期及五年期兩部分,主要用於再融資。

據指,13家銀行已獲邀參貸,包括農行(01288.HK) 、中行(03988.HK) 、東亞銀行(00023.HK) 、建行(00939.HK) 、恆生(00011.HK) 、匯控(00005.HK) 、星展銀行、工銀亞洲、華僑銀行、浦發行、三井住友銀行、大華銀行及永亨銀行。

玩到好大!每間借10億o既syndicated loan。香港比較大既銀行有東亞、恆生、匯控、星展。

恆大上市後

恆大地產(03333.HK) 公布,今年10月份,集團實現合約銷售額90.5億元人民幣(下同),合約銷售面積102.9萬平方米,合約銷售均價每平方米8,797元。

累計首十個月,集團合約銷售額合計1,072.9億元,增長17.6%,完成全年合約銷售目標97.5%;合約銷售面積合計1,498.9萬平方米,增長10.8%;合約銷售均價每平方米7,158元,增長6.1%。

恆大上市後整體規模完全唔同哂。但係要每年交出業積出黎真係唔係易事。

放寬房貸新政

據《人民日報》報道,內地近期放寬房貸新政後,據中原地產監測的40個重點城市數據顯示,雖然今年「十一」七天商品住宅成交量處於2010年以來最低位,環比降幅為35%,但此後樓市交易逐步回暖,周交易量連續突破,特別是10月第四周,一線城市周成交量逾1萬套,攀上2014年以來的最高點。

中原地產首席分析師張大偉分析指,國慶以來各地成交量明顯上漲,房貸新政和各地鬆綁政策,對市場的影響正逐漸體現。止跌作用比較明顯,但成交量的反彈幅度,依然要看後續信貸釋放情況。

具有指標意義的北京市場,房價確實顯現出企穩跡象。據鏈家地產的數據,國慶期間,北京庫存房源的降價房源佔比,由9月份的87.4%下降到75.2%,自今年3月以來,首次下降到80%以下的水平。而10月第二周下調報價的庫存房源比例又下調15個百分點;並且,成交房源議價幅度進一步收窄,新增房源掛牌價則較上周上漲1.3%。

唔怪得之附近城市銷情慘淡,原來係要先救大佬。